备案价2.9万！奇葩偷面积！容桂这个神盘凭什么？

　　上周六，功夫房产推文《两成首付再现佛山！还不限购》引起不少网友关注，也引起功夫君对容桂楼市的兴趣。

　　一条德胜河将大良与容桂分隔两端，一个在北，一个在南。两者虽然仅一桥之隔，但据顺德街访介绍，大良人一般较少到容桂买房。

▲容桂和大良一桥之隔

　　大良限购后，容桂凭借这点地缘优势，反而受益，部分楼盘价格甚至反超大良。

▲德胜河两岸部分楼盘报价

　　德胜河南岸，容奇大桥西侧滨河路一带，分布着凯蓝“四兄弟”，分别是滨江名门、滨江华府、滨江公馆和滨江时光。

　　凯蓝滨江华府已经售罄，滨江公馆还有两套200多方的望江大户型，总价320万左右。目前，只有滨江名门和滨江时光有较多货可选。

　　毛坯房、单合同、首付3成、一线望江是这几个楼盘的共同特点，然而户型弱、单价高让人实在下不去手。

▲高层单位可远眺德胜河

毛坯房2万块
容桂变容贵

　　凯蓝滨江名门目前正在持销6/7/8座，户型包括73-112㎡，毛坯售价1.9-2万/㎡。

　　其中，北面望江单位面积段都在100㎡以上，单价2万/㎡，其余小户型单价则在1.9万/㎡。

▲凯蓝滨江名门

　　如此一来，一套104㎡的望江四房总价需要208万，首付三成起码60万。

　　与名门相比，滨江时光售价总体低1000元/㎡，目前主推4座81-87㎡的3+1房，毛坯均价1.8万/㎡，预计2019年交楼。

▲凯蓝滨江时光

　　以一套能望江的85㎡单位为例，折后总价165万，单价高达1.95万/㎡。

备案价高达2.9万/㎡
直逼北滘新城

　　写到这里，功夫君很想抛出一个问题：在容桂，单价将近两万块钱的毛坯房，如何做到单合同？

　　根据顺德房管局显示，凯蓝滨江名门今年一共拿过三次预售证，其中7座是在3月24日下发的，这一天正巧赶上佛山限购升级。

　　预售证显示，7座备案价集中在1.6-2.3万/㎡，顶楼的4套单位更是高达2.6万/㎡和2.96万/㎡。

▲7座顶层单位备案价高达2.9万

　　截至目前，备案价能达到这水平的，也就只有北滘新城。

　　相比之下，与凯蓝滨江名门直线距离约6公里的碧桂园凤凰湾备案价都不超2万/㎡，小户型集中在1.3-1.6万/㎡，大户型在1.8-1.9万/㎡。

灵动空间不白送
改造费另收八万

　　然而，如此价格不菲的望江楼盘，户型格局却弱的让人下不去手。

　　咱们还是以滨江时光一套能望江的单位为例，该房源建筑面积为85㎡，套内面积69㎡，加上所谓的“灵动空间”，实际使用面积达到89㎡。

　　一套三房变成四房，的确很吸引，不得不说，这个盘偷面积可偷的是出神入化。但是，如果你看完交标户型，可能就不会这么想了。

　　这块“赠送”的灵动空间位于厨房顶里面，面积约7㎡，带窗户，要怎么用呢？

▲凯蓝滨江时光4座户型图

▲凯蓝滨江时光4座04单元毛坯样板房

▲灵动空间长这样

　　其一，如果改成一间房，你每天进房都要穿过厨房才能到达，用起来并不方便。

　　其二，如果改成厨房，除了烟道问题要考虑，原本的厨房位置就无法发挥，改房改餐厅都不合适。

　　其三，如果改成杂物房，或许还能派上些用场。但要知道，这个灵动空间并不是白送的，购房者要额外支付一笔不菲的“改造费”，并且要在首期款里付清，不能贷款。

　　也就是说，这个灵动空间，你不要还不行。

▲灵动空间须额外收取8万改造费

　　至于改造费，以4座15层04单元为例，购房者须支付1万元用以购买团购优惠95折，折后总价为164万，其中合同价为156万，另外8万就是灵动空间的改造费。

　　同样的情况，还出现在凯蓝滨江名门，这张图一目了然。

▲凯蓝滨江名门毛坯样板房

　　此外，令功夫君惊讶的是，销售还强调，滨江名门通过政府部门验收之后，会偷偷将厨房位、灵动空间做进一步改造。

　　功夫君阅盘无数，如此神盘还是头一回见。

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